رحلة إجبارية إلى الشهر العقاري | تعرّفوا على خطوات وتكاليف تسجيل الشقق والعقارات

تبدأ الجهات الرسمية المُختصة في الرابع من مارس المُقبل تطبيق تعديلات قانون الشهر العقاري، والتي تقضي بإلزام كافة الجهات الحكومية وشركات المرافق والخدمات بعدم نقل أو توصيل أي مرافق أو خدمات إلا بعد تسجيل الشقة / العقار في الشَّهر العقاري.

ووافق مجلس النواب، في أغسطس الماضي، على القانون رقم 186 لسنة 2020 بتعديل القانون 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري بإضافة المادة «35 مكرر» على أن يُعمل بتلك التعديلات الجديدة بمضي ستة أشهر من تاريخ النشر في الجريدة الرسمية، والذي جرى في 5 سبتمبر 2020.

نحاول هنا الإجابة على أهم الأسئلة المتعلقة بـ«تعديلات الشهر العقاري» وما يترتب عليها.

ماذا يترتب على التعديلات؟

لن تعترف الدولة ومؤسساتها المختلفة بتداول الأراضي الفضاء، والعقارات المبنية (سكني، إداري، وغيرها) إلا إذا سُجّل هذا التداول (بيع / شراء) في مصلحة الشهر العقاري التابعة لوزارة العدل. وبالتبعية، لن يكون لعقود البيع والشراء الابتدائية الصادر لها أحكام قضائية بصحة التوقيع عليها قيمة لدى الجهات الحكومية وشركات الخدمات والمرافق، ويكون الاعتراف الوحيد بعمليات البيع من خلال التسجيل الرسمي بالشهر العقاري.

عدم اعتراف الجهات الحكومية المختلفة إلا بالعقود المُسجلة في الشهر العقاري يترتب عليه امتناع شركات الخدمات والمرافق (الغاز، الكهرباء، المياه، التليفون) توصيل أو نقل الخدمات والمرافق للمُشتري. وتُطبق التعديلات على أي تداول يقع بعد موعد تطبيق تعديلات القانون.

ما فلسفة التعديلات؟

يقول نادر مجر، المحامي بالنقض، لـ«مدى مصر» إن هناك أسباب مباشرة وأخرى غير مباشرة لإقرار هذه التعديلات على قانون الشهر العقاري. تتمثل الأسباب المباشرة في تسجيل وحصر الثروات العينية (أراضٍ وعقارات) ومنح كل وحدة عينية رقم قومي. كما أن التسجيل في الشهر العقاري بمثابة حماية للملكية الشخصية. ويتفق أحمد الشرقاوي، النائب البرلماني والعضو السابق في اللجنة التشريعية في دورته المنقضية، مع مجر حول فلسفة القانون المباشرة، فيقول الشرقاوي إن القانون بعد تعديله يستهدف «تسجيل كافة العقارات والأراضي وتسجيل كل حركة بيع أو شراء على الثروات العينية من أجل صيانة الملكيات [...] وخاصة أن نسبة العقارات غير المُسجلة قُدرت بـ95% وقت إقرار القانون».

أما الأسباب غير المباشرة لإقرار هذه التعديلات تتمثّل في تحقيق دخل وفير، بحسب وصفه، للخزانة العامة للدولة من وراء تحصيل رسوم التسجيل وكذلك ضريبة التصرفات العقارية، وعدد من الرسوم الأخرى.

بالإضافة إلى هذا، تُسهم التعديلات في ترويج المشروعات العقارية التي تنفذها الدولة والمدن الجديدة نظرًا لأن العقارات التي تبنيها الدولة بطبيعة الحال تكون المرافق موجودة فيها ولن يمرّ المشتري بكافة إجراءات التسجيل التي سوف يقوم بها حال اشترى من الأهالي، وبالتالي ستكون الأفضلية للعقارات التي تبنيها الدولة. هذا بالإضافة إلى أن مؤسسات الدولة معفية من ضريبة التصرفات العقارية. وبالتالي ستكون التنافسية السعرية لصالح ما تنشئه مؤسسات الدولة من عقارات وبالتالي تُوجه رؤوس الأموال لمشروعات الدولة العقارية، بحسب مجر.

كيف تقومون بالتسجيل عقار غير مُسجل في الشهر العقاري؟

يشرح مجر والشرقاوي خطوات التسجيل:

أولًا: بحث تسلسل الملكية

إذا لم تكونوا المُلاَّك الأوائل للعقار، وإذا كان التداول على العقار جرى أكثر من مرة، سيكون عليكم إعداد بحث لتسلسل ملكية العقار لإثبات مُلاَّكه السابقين وتأكيد أن العقار أو الأرض المُقام عليها غير مملوكة لهيئة الأوقاف أو الدولة، وبالتالي يجوز تملّكها وتسجيلها.

ثانيًا: التصديق على العقد من نقابة المحامين

لابد من التصديق على عقد البيع من نقابة المحامين (عامة أو فرعية) ويُصدّق على العقد في مقابل تكلفة مالية تقدر بـ1% من قيمة عقد البيع.

ثالثًا: تقديم الطلب التسجيل في الشهر العقاري

بعد التصديق على العقد من نقابة المحامين، تتوجهون إلى مكتب الشهر العقاري ومعكم: العقد الابتدائي للبيع / الشراء وصور البطاقات الشخصية للبائع والمُشتري. تسدد رسوم تسجيل تتراوح ما بين 500-2000 جنيه حسب مساحة الوحدة المُراد تسجيلها (الوحدة مساحة 100 متر تُقدر رسوم تسجيلها بـ 500 جنيه، أما مساحة 200 متر فرسوم تسجيلها 1000 جنيه، ومساحة 300 متر لا تتجاوز رسومها 1500 جنيه، وأي مساحة أكبر من ذلك: 2000 جنيه)

وبعد تقديم طلب التسجيل ودفع الرسوم، تستأنف رحلة الإجراءات خارج مكتب الشهر العقاري لاستيفاء باقي المستندات التي تجعل الطلب مقبولًا.

رابعا: سداد ضريبة التصرفات العقارية

تشترط وزارة العدل التابعة لها مصلحة الشهر العقاري سداد ضريبة التصرفات العقارية لقبول طلب التسجيل. وبالتالي سيكون عليكم التوجه لمصلحة الضرائب لسداد الضريبة البالغة 2.5% من قيمة العقد. وبحسب المصادر التي تحدث إليها «مدى مصر»، يلزم القانون البائع بتحمل الضريبة. ولكن لأن المشتري هو صاحب المصلحة الأكبر في عملية التسجيل، فإن الواقع العملي سيجعله مضطرًا لتحمل تكلفة الضريبة.

المُفارقة في إجراء سداد ضريبة التصرفات العقارية هي أن كل عملية تصرّف تمت على العقار قبل البيعة الأخيرة سيُلزم بسداد قيم الضرائب عنها المُشترى الأخير؛ فإذا بيعت الوحدة لثلاث أشخاص قبل المشتري الأخير، سيكون هذا الأخير مُلزمًا بسداد ضريبة التصرفات العقارية عن العقود الثلاثة السابقة بواقع 2.5% من قيمة كل عقد بالإضافة لضريبة عقده. وبعد السداد، يمكن أن يختصم المشتري الأخير المُلاَّك السابقين ليسددوا له ما دفع.

خامسًا: الرسم الهندسي

يُستخرج الرسم الهندسي للوحدة المطلوب تسجيلها من مكتب هندسي مُعتمد، وهو الإجراء الذي يتطلب بدوره استخراج شهادة «مشتملات»، وهي شهادة تحمل وصفًا تفصيليًا للوحدة وتحدد موقفها من الضريبة العقارية ورسوم المحليات. ويشترط استخراج هذه الشهادة من الحي سداد الضريبة العقارية (إذا لم تكن الوحدة معفية من الضريبة العقارية) وإثبات سداد رسوم النظافة المدرجة بفواتير الكهرباء.

بعد تقديم الرسم الهندسي، تُعاين الوحدة للوقوف على مدى مطابقتها للرسم الهندسي من عدمه، ثم تقدم لجنة المعاينة تقريرًا للمكتب الفني بالشهر العقاري.

سادسًا: المحكمة 

في حال استيفائكم كل الخطوات السابقة بنجاح، وقبول طلبكم من المكتب الفني للشهر العقاري، سيُحال الملف كاملًا إلى المحكمة لعمل دعوى «صحة ونفاذ» للعقد (هذه الدعوى خطوة غير ضرورية إذا كان التسجيل رضائي يقوم به البائع والمشتري معًا في الشهر العقاري). كما يتطلب توجيه الملف للمحكمة قيامكم بسداد رسوم تقاضي وأتعاب محاماة ورسوم «أمانة قضائية».

وفي حال كانت كل المستندات مُستوفاة، ولا يوجد تنازع على الوحدة، يُمنح الملف رقم تسجيل مؤقت لمدة شهر.

سابعًا: النشر في جريدة يومية

بعد منحكم رقم تسجيل مؤقت بموجب حكم الصحة والنفاذ الذي حصلتم عليه من المحكمة، يُنشر إعلان عن عملية الشراء للوحدة محل التسجيل على نفقتكم في جريدة واسعة الانتشار. وإذا لم يعترض أحد خلال شهر من النشر، يصبح الرقم المؤقت للتسجيل دائمًا. وفي حالة وجود اعتراض، يفصل فيه قاضي الأمور الوقتية خلال سبعة أيام. في حالة قبوله، يُلغى الرقم المؤقت. وفي حالة رفضه، يصبح الرقم المؤقت دائمًا.

بناءً على ما سبق، أعددنا لكم تكاليف تقديرية لتسجيل وحدة سكنية مساحتها 100 متر بسعر 200 ألف جنيه:

هل تختلف الإجراءات باختلاف طبيعة البائع؟

إذا قمتم بشراء وحدة غير مُسجلة من مواطن أو مقاول أو مالك سابق، سوف يتعين عليكم القيام بكل الخطوات السابقة. أما إذا قمتم بالشراء من شركة تطوير عقاري أو من الدولة، فلن تحتاجوا إلي كل هذه الخطوات لأن الوحدات المُباعة من الدولة أو من الشركات العقارية تكون مسجلة بطبيعة الحالة ومرفقة. كما أن أغلب الشركات تقوم بتوثيق عقود تمليكها للمشترين كنوع من الترويج لمشروعاتها، بحسب نادر مجر الذي يقول إن شريحة قليلة جدًا من المصريين هي التي تتعامل على العقارات من شركات والغالبية العظمى يكون تداولها للعقارات تداول «أهالي»، بحسب تعبيره.

هل التسجيل إجباري؟

واقع الإجراءات، وبنصّ المادة 35 مكرر من قانون تنظيم الشهر العقاري، يُعتبر التسجيل في هذه المصلحة إجباريًا واختياريًا في نفس الوقت.

بحسب وزير العدل المستشار عمر مروان، لن يُجبر المواطنون في وحدات سكنية موصل إليها خدمات الكهرباء والغاز على التسجيل بالشهر العقاري. ولكن في حالة بيع العقار ورغبة المشتري في نقل الملكية، سيضطر إلى التعامل مع الحكومة مرة أخرى ويصبح لزامًا عليه التسجيل.

لكن مجر يعتبر أن هذا لا يعني أن التسجيل اختياري، لأن ربط نقل الملكية بالتسجيل فهو أمر من شأنه وقف حركة البيع والشراء في سوق العقارات، فلن يقبَل أحد على شراء عقار تظل ملكيته أمام الدولة للمالك القديم. وبالتالي سيكون على المُلاَّك الحاليين تسجيل وحداتهم في الشهر العقاري حال رغبتهم في بيعها.

ما هو موقف العقارات قيد التصالح؟

يقول أحمد الشرقاوي إن الإجابة على هذا السؤال مؤجلة لأن هذا الأمر لم يُدرس، ولم تتناول التعديلات الأخيرة العقارات المخالفة ولا «قيد التصالح».